Нерухомість :: Корисні поради

Нерухомість

Як агентсво нерухомості ми надаємо повний спектр ріелторських послуг (купівля ,продаж,, оренда нерухомого майна, організація експертної оцінки та отримання кредиту, зміна цільового призначення та інше).
Покупцям нерухомості наша компанія запропонує великий вибір об’єктів, а продавцям оперативно допоможемо реалізувати нерухоме майно, завдяки широкій клієнтській базі та ефективній рекламі. Ми забезпечимо Вам юридичний та документальний супровід, надамо якісні консультації з питань, пов’язаних з купівлею, продажем, орендою квартир, будинків, земельних ділянок та комерційних об’єктів.
Оперативність, великий вибір, відсутність ризиків, професійні і вічливі фахівці, помірні комісійні – ось, що супроводжуватиме Вас під час співпраці з нами. Це вигідно відрізняє нашу компанію на ринку нерухомості від інших.

Продаж нерухомості

Земельні ділянки

Будинки

Квартири

Незавершене будівництво

Комерційна нерухомість

Оренда нерухомості

Квартири

Комерційна нерухомість

Попит нерухомості

Земельні ділянки

Будинки

Квартири

Незавершене будівництво

Комерційна нерухомість

Додаткові послуги

НЕРУХОМІСТЬ - ЗАРОБЛЯЙТЕ З НАМИ!

Якщо Ви проінформуєте нас про те, що хтось із Ваших знайомих хоче купити, продати орендувати чи здати в оренду нерухомість, ми заплатимо Вам 10% від нашого заробітку,якщо об'єкт нерухомості, з нашою допомогою,буде продано, або здано в оренду ( ми працюємо м.Львів і до 30 км. за Львовом).
Нпр. об'єкт нерухомості коштує 100 тис. у.о., нам за послуги заплатили 3 % , а це - 3 тис. у.о., відповідно 10 % Ваші, а - це 300 у.о. Погодьтеся, гарна можливість додаткового заробітку.

Що для цього необхідно? Ви телефонуєте нам за номером (032)245-19-71, (067)370-68-95, або приходите до нас за адресою: м.Львів, вул.Городоцька 174 ДЦ "Вулик" 4 пов. Консалтингова компанія "Корисні поради", чи пишете на e-mail:lbovanko@gmail.com.

Якщо Ви, чи хтось із Ваших знайомих хоче купити продати, орендувати чи здати в оренду нерухомість, ( ми працюємо м.Львів і до 30 км. за Львовом) заходьте до нас на сайт.
Зайшовши до нас, Ви економите свій час.На сайті налаштована спеціальна система пошуку об'єктів нерухомості. Ви зможете задати вид нерухомості, місцезнаходження, площу, ціну і система швидко відфільтрує необхідні варіанти.

Нові тенденції в нерухомості Львова.

Коментар Любомира Бованька - експерта з переговорів і продажів, керівника консалтингової компанії "Корисні поради" газеті "Медіа-стар" . Вихід 10 лютого 2012.

На яку нерухомість сьогодні є у Львові найбільший попит?
Дешеві однокімнатні квартири продаються надзвичайно швидко (до 30-33 тисяч).
Добре продаються невеликі магазини в центрі Львова і поблизу. Причому часто попит перевищує пропозицію, ціна від 4 і більше тисяч за кв.м. Також квартири в центрі і поблизу, котрі можна використовувати під комерцію від 2,5 тис. за кв.м..
Також досить добре продаються спарені котеджі 2-8 км. за Львовом (дві частини в одному будинку, розділені по вертикалі). Це дійсно вигідне вкладення, адже людина продавши трикімнатну чешку площею 62-70 кв.м, скажімо за 65-70 тисяч, має змогу придбати вдвічі більшу площу, доклавши ще 10-15 тисяч половину будинку з гаражем площею 130-160 кв.м і прибудинкову ділянку 2-6 соток.
Ці половинки продаються, як правила, в так званому "нульовому циклі", тобто усі комунікації розведені, але немає внутрішніх робіт. Тому треба ще потратитися на внутрішні роботи, плитку і сантехніку, а це ще в середньому 15-30 тисяч.

Якою є цінова політика на ринку нерухомості?
Ціни стабілізувалися, хоча в деяких секторах можна відмітити незначне зростання. Дешеві квартири навіть трохи подорожчали від літа десь так на 10%.-15%. Це пов'язано з традиційною щорічною покупкою заробітчанами дешевого житла в кінці року, зростанням вартості оренди дешевих квартир.
Магазини починаючи з жовтня 2011 тоже почали рости в ціні і виросли десь так на 15%., а подекуди й на цілих 20%. Це пов'язано з законодавчими усладненнями по переведенню житла в не житло, очікуванням Євро 2012, а також деяким припливом грошей громадян інших країн, що хочуть придбати нерухомість в Україні
Також усе це здорожчання нерухомості відбувається у зв'язку з інфляцією долара, євро, гривні, адже, погодьтеся, те що можна було купити на базарі чи в магазині, розмінявши 100 доларів рік тому, уже не купиш.

Що ви порадите нашим читачам при покупці нерухомості?
Торгуватися, адже те, що спочатку декларують продавці, ще дуже далеко від реальної ціни, за яку вони можуть продати, інколи ця різниця сягає навіть до 15, а інколи і 20%! Кредити майже не видають, а якщо і видають, то вимагають показати і довести офіційні доходи, а це можуть дуже мало людей. У покупців є багато можливостей збити ціну, адже зараз, в основному, пропозиція сильно випереджає попит. Часто люди по року і більше не можуть продати свої квартири, а тим більше великі будинки-коробки 250-500 кв.м збудовані в 80-90-х роках. Багато продавців нерухомості мають великі борги перед банками, багато хто хоче вивільнити кошти з "неростучої" тепер нерухомості, щоб вкласти у бізнес, тому сміливо стартуйте в торгах називаючи ціну на 20% нижчою ніж вказано в оголошенні, може 20% вам і не скинуть, але 5-10% це точно.

(Стаття, що виходитиме в серпні 2011р. в журналі «Власний бізнес»)
НЕРУХОМІСТЬ, ЩО З НЕЮ ВІДБУВАЄТЬСЯ?

Ми запитали про це - Любомира Бованька, бізнес-консультанта, експерта з 11-ти річним досвідом роботи у сфері нерухомості, власника консалтингової компанії “Корисні поради” і однойменного агентства нерухомості.

Який стан нині на ринку нерухомості? До чого веде тенденція?

На сьогодні ринок нерухомості у Львівській області пожвавився. Хоча практично весь спекулятивний капітал ще на початку кризи покинув цей ринок, так як зараз не має змісту вкладати в нерухомість і чекати, що ціна зросте. Ціна на нерухомість плавно і дуже повільно, але постійно знижується. Ця тенденція буде тривати до тих пір, поки знову не відновиться активне кредитування комерційними банками.

Але ж і зараз дають кредити, можуть заперечити мені. Так дають, але на яких умовах?

Більшість банків зараз готові кредитувати на темін не більше 15 років, а до кризи кредитували на 30 років і більше. Відповідно, чим менший термін, тим більшу суму треба виплачувати щомісяця

Крім того, банки розраховуючи можливість видачі кредиту враховують усі витрати, що має сім'я, такі як, інші не погашені кредити, кварплата, утримання автомобіля, харчування, витрати на одяг, утримання дітей, витрати на навчання, податки. Банки розраховують чи зможе людина вносити щомісячний платіж ( тіло і проценти) і чи щось при цьому залишатиметься на утримання родини.

Допустимо, що сім'я хоче позичити скажімо 240 тисяч гривень на 15 років під заставу квартири, що купується (приблизно 30 тис. доларів, а у доларах зараз не кредитує жоден банк) банк позичить ці кошти в середньому від 16% до 20 % річних + страхування від нещасних випадків (300-500 грн/рік.) +страхування заставного майна (800-1600 грн/рік + одноразова комісія -1-2% за видачу). Отже ефективна ставка складе приблизно від 18% річних. У що це вилиється нашій сім'ї – 3600 грн це тільки щомісячні проценти + 1333 гривні, так зване тіло кредиту в перший рік – приблизно 5000 гривень/ місяць складуть витрати. Якщо в цієї сім'ї є діти, автомобіль, то навіть ніхто не розглядатиме, якщо загальний дохід сім'ї буде меншим чим 10 тисяч гривень/місяц, причому офіційно.

Чи багато людей можуть показати таку високу зарплату? Адже саме вона є найголовнішим аргументом для банків при видачі кредиту. Або необхідно мати високий підприємницький прибуток протягом останніх півроку-рік і зуміти банкам довести, що це не оборот, а саме прибуток, а ці гроші належать саме вам.

5000 гривень в місяць витрат - це при позиці всього еквівалентій 30 тис доларів. Це при звичайній системі кредитування на залишок, коли клієнт спершу виплачує більші суми відсотків, потім сума відсотків щомісячно знижується, так як зменшується загальна сума боргу. Є і інша, так звана ануїтетена форма кредиту, коли протягом усього періоду клієнт виплачує банку одинакову суму. Ануїтетна форма дозволяє трохи зменшити навантаження спочатку, так як суми виплачуються на початку трохи менші, проте при ануїтетній формі клієнт заплатить банку значну більшу суму, порівняно із нарахуванням на залишок, тому що з часом сума виплат не зменшується, а залишається незмінною.
А якщо людина захоче позичити кошти під заставу існуючої квартири, ефективна ставка може “підскочити” навіть до 23% річних.

Крім того, кредитування під купівлю земельних ділянок і під заставу ділянок взагалі зараз не відбувається

А якщо сім'я має ще якісь не погашені кредити, то навряд чи банки видадуть кредит такому позичальнику. Коли нерухомість стрімко зростала в ціні, ці відсотки було вигідно сплачувати, а так як вона зараз поступово просідає, а ще плюс навантаження по кредиту, то рахуйте самі, як предмет інвестиції чи спекуляції вкладання в нерухомість абсолютно втратило зміст

Отже, «драконівські» умови кредитування - це основний фактор зниження вартості нерухомості і кількості угод з купівлі - продажу

Яка нерухомість нині має найбільший попит?

Великим попитом користуються на сьогодні дешеві однокімнатні квартири. Вони продаються протягом кількох днів, наче пиріжки. Крім того, користується попитом оренда одно-двокімнатних квартир, за 2 тисячі + комунальні послуги. За декілька днів не проблема знайти орендаря на таку квартиру.

Завжди в кризові періоди, коли більшість людей не можуть купити житло, вартість оренди зростає.

Досить швидко можна продати спарений котедж, якщо ціна його половинки до 80 тисяч. Все що більше 100 тисяч продається значно гірше.

Хто сьогодні купує і продає нерухомість?

Не дивлячись на відсутність кредитування ринок нерухомості починаючи з листопада 2010 року значно пожвавився, кількість угод по купівлі продажу стрімко зросла і передбачаю, що ще потроху зростатиме.

Хто ж сьогодні купує і продає нерухомість? Таких категорій є декілька.

Перша категорія - це наші заробітчани, що хочуть купити своїм сім'ям житло і розглядають нерухомість як єдиний інструмент для інвестицій, так як не довіряють банкам і не знають інших інструментів.

Друга категорія це ті, що хто хочуть переїхати з меншого помешкання в більше, Тенденцією останніх років є бажання багатьох людей купити будиночок за містом, продавши при цьому, дуже часто заробітчанам, квартиру в місті. Особливо часто купують половину спареного котеджу, адже вигода очевидна. Продавши “чешку” за 80 тис доларів, в спальному районі площею до 70 м., а за 80-90 тисяч можна придбати двоповерхову половину будинку розділеного по вертикалі. Така половина будинку має площу , як правило 150 кв.м і ще біля цієї половинки є 4-5 соток землі.

Відстань від від мегаполісу від 2 до 15 км. Будинки продають в стані, так званого , «нульового» циклу, тобто накритий металочерепицею, поштукатурений зовні і в середині, з підведенимими і розвединими комункаціями, електрикою, опаленням і стяжками. Покупцю залишається лише побілка, плитка і сантехніка. В результаті доклавши 20-30 тисяч доларів людина отримує нове, в двічі більше помешкання з новим ремонтом і земельною ділянкою

Третя категорія - це будівельники, які купують землю, щоб будувати і продавати будиночки

Четверта – це митники, високопоставлені державні чиновники, або крупні підприємці Вони, як правило, купують дорогі земельні ділянки з метою забудови власного житла. До речі, земля в елітних районах біля Львова, таких як Лапаївка, Брюховичі, Зимна Вода (початок), Малечковичі біля Львова подешевшали не так як інша земля. Скажімо в Лапаївці (район так званої “Кирпівки”) ділянка, що до кризи коштувала 95-100 тисяч зараз 65-75 тисяч, тобто лише на 30-35% подешевшала, тоді як в основному з докризовим періодом земля подешевшала в 2 чи навіть в три рази. Особливо у віддалених більше чим на 20-30 км. від Львова районах.

П'ята категорія - це люди, які через кредити, чи інші борги, хочуть продати квартиру місті і купити малосімейку чи кавалерку, або дешевий будиночок десь за 30 км від Львова

Шоста категорія - це підприємці, що не є професійними будівельниками, що як додатковий заробіток будують, як правило, окремо стоячі будинки і продають їх, часто роблять під замовлення ремонт під ключ

Сьома категорія це ринок первинного житла у багатоквартирних будинках – купують як заробітчани, так підприємці і чиновники. Купують лише квартири у зданих в експлуатацію будинках. Так як ті, що не здані, можуть бути не завершені ніколи

На що варто зважати тим, хто хоче продати, купити чи орендувати житло?

Ті що, зараз купують чи продають житло слід звернути увагу на такі фактори.

Змінилося законодавство і тому, якщо нерухомість набута у власність менше трьох років при продажі її слід додатково сплатити продавцю 5% податку з доходів фізичних осіб. Часто цей податок продавець “навішує” на покупця, або ділить його навпіл з покупцем

Зросла проблематичність вироблення актів на землю. Це стало як дорожче, так і довше.
То бланків не має, то відповідальних людей не має, то процедура помінялася. Все для того, щоб створити дефіцит. Технічну документацію на землю також стало виробити дорожче. Появилися нововведення, як от рецензія на еспертну оцінку, не можливість розподілу без виготовлення акту, кадастровий номер без технічної документації не видають, замість витягу з бази даних, тепер витяг з поземельної книги. Дурдом, одним словом, із земельними документами, явно стало гірше, дорожче і проблемніше.

Ті, що чекають, що долар впаде і нерухомість впаде, моя особиста думка, що за незначним падінням долара почнеться його стрімкий злет, як уже було неодноразово, отож не спішіть позбуватися доларів. Хоча, напевне, сказати важко, так як курс долара управляється не економічними законами, а вузьким колом людей, які грають то на підвищення, то на зниження. Проблема в тому, що коли починаються будь-які валютні коливання, чи вверх чи вниз, кількість угод з купівлі -продажу різко зменшується, так як люди прицінюються.

Ще важливою зміною, ще багатьма не усвідомленою, є диктат на ринку покупців, тоді як до кризи був диктат продавців. Тому рекомедую покупцям не брати на себе усі витрати, такі як податки, послуги агентства нерухомості, послуги нотаріуса. Коли нерухомість постійно зростала, а кредити давали усім, на великий терміін і під смішні відсотки, тоді це мало якісь логічні підстави, тепер коли нерухомість з часом потроху дешевіє, перекладати витрати на покупця не правильно і не логічно. Тому зараз є тенденція, що агентствам платить як покупець, так і продавець, а витрати пов'язані з оформленням ділять наполовину. Відсотки, які беруть рієлтори за послуги також знизились із стандартних 5% до 3,5%, а по окремих угодах на суми від 80 тисяч доларів інколи й 2%. Рієлтори компенсовують це частковою оплатою своїх послуг зі сторони продавця. Зараз, з'явилася ще одна тенденція, багато маклерських фірм частину своєї винагороди беруть відразу, ще при завдатку, причому ця сума не повертається і це на мою думку правильно, адже якщо угода-купівлі продажу не відбувається, вона не відбувається не з вини маклера, який виконав свою роботу, а через покупця чи продавця.

Що ще варто знати людям, що працюють з посередниками - рієлторами?

Ще однією тенденцією є поява маклерських фірм, що надають так звані інформаційні послуги з оренди. Вони пропонують клієнту відразу заплатити наперед 250-400 гривень за право оглянути квартири. А ті люди, що оплачують послуги таких горе-маклерів, як правило, залишаються з нічим, лише отримують роздруківку із рекламного видання, яку вони можуть і самі зробити. Поважні рієлторські фірми беруть винагороду, що становить вартісь місячної оренди (одноразово), після підписання договору оренди між орендодавцем і орендарем.

Через зниження вартості нерухомості, зменшення кількості угод багато рієлторів і рієлторських фірм вийшли з цього бізнесу або призупинили свою діяльність. Це позитивна тенденція, тому що багато випадкових людей і непрофесіоналів не змогли бути конкурентноздатними в нових умовах. Правда останнім часом вони потроху повертаються знову.

Людям, що вперше купують чи продають нерухомість дуже важко розібратися у всіх тонкощах, важко найти покупця, а покупцям потрібний об'єкт, виробити документи, убезпечити себе від різноманітних несподіванок і афер. Тому послуги маклера просто неоціненні. Але варто провірити вашого маклера чи офіційно він зарегістрований, чи має офіс, чи розбирається в документах, чи має зв'язки з нотаріусами, земельниками, БТІ. Все це свідчить про професіоналізм чи його відсутність. Бо можна наразитися на небезпеку, скажімо, давши гроші на документи невідомо кому, чи передаючи завдаток, де свідком виступає маклер, що не працює в якійсь фірмі і не є зарегістрований як підприємець, а про документи, якими користується більшість малерів, це окрема розмова, передавши завдаток і підписавши такі документи, у вас практично не має шансів повернути гроші навіть через суд.

Побутує думка, що маклери піднімають ціни на нерухомість, але це не відповідає дійсності, так як маклер зацікавлений, щоб нерухомість продати і отримати свої відсотки, тому низька вартість сприяє швидкості реалізації об’єкта і заробітку маклера. Звичайно до кризи деякі маклери домовлялися з власниками, щоб накинути на вартість об'єкта свою винагороду. Покупця нехай насторожує, коли маклер каже що бере 1%, або взагалі не претендує на відсотки, можете бути впевнені, у вартість об'єкту вкладена винагорода.

Найти об'кти без посередництва маклерів реально, але не просто, майже все продається через посередників. Крім того, існує небезпека обману, особливо, якщо людина недосвідчена в цих справах. Маклери між собою співпрацюють, обмінюються об'єктами і клієнтами, розміщають рекламу на різних сайтах і газетах, роблять інтернет і СМС розсилку, мають широку базу тих, хто хоче купити чи продати, тому у рієлторів значно більше шансів реалізувати об'єкт, чим коли це робить людина сама

Отже, хороший маклер допоможе вам уникнути багатьох ризиків, а також допоможе у складних переговорах, тоді як непрофесіонал може створити безліч проблем.

А що зараз відбувається з комерційною нерухомістю?

Зараз комерційна нерухомість ще знаходиться в глибокій стагнації. Багато офісів і складів простоюють, так як не можуть знайти орендаторів. Великі земельні ділянки під комерцію не продаються, за винятком тих, що залучені під Євро - 2012.

Комерційна нерухомість ще більше залежна від економічної ситуації в країні, тому поки що пожвавлення тут не намічається. Крім того, зміна влади у Західному регіоні країни повпливала на розподіл майна, тому опозиційні політики і бізнесмени позбуватися багатьох своїх активів в тому числі і нерухомості.

Отже, ринок нерухомості працює не дивлячись ні на що. Люди купують, продають, беруть і здають в ореду об'єкти. Зараз нерухомість дуже повільно, але знижується в ціні.

У довгострокові перспективі нерухомість зростатиме в ціні, так як нерухомість була, є і буде одним із найнадійніших і найкращих інструментів для вкладення грошей.

Підготувала Наталя Рибачок

РЕЄСТРУЙТЕСЯ ПРЯМО ЗАРАЗ І ОТРИМАЙТЕ ЗНИЖКУ - 15% на всі наші послуги
( Щоб отримати знижку необхідно оплатити за вибрану послугу протягом 2-х діб з моменту реєстрації).

Зарегіструватися:

ЩОБ ОПЛАТИТИ ЗА ТРЕНІНГИ ЧИ НАШІ ПРОГРАМИ (реквізити для оплати)

Оголошення

Новини

Нерухомість

Зарегіструватися:

Відгуки про послуги